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LES PRÊTS IMMOBILIERS : sommaire
Le crédit immobilier

Le crédit immobilier est un crédit accordé aux particuliers et professionnels par les banques et les organismes financiers, en vue de financer l'achat d'un bien immobilier affecté comme résidence principale, résidence secondaire ou comme investissement financier ou locatif.

L'octroi d'un crédit immobilier est le plus souvent conditionné par l'existence d'un compromis de vente du bien.

Le bien immobilier acheté est ensuite généralement apporté en garantie hypothécaire.

Pour comparer deux prêts immobiliers, il est nécessaire d'étudier le TEG (Taux Effectif Global).


Le TEG ou Taux Effectif Global

Le TEG ou Taux Effectif Global est le coût total du prêt consenti à l’emprunteur pour l'achat d'un bien, exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt.

Il est calculé à partir du taux nominal. Il prend en compte tous les frais payables par le client (frais de dossier, frais de constitution de garantie, commissions des intermédiaires, frais fiscaux et frais d’assurance, si sa souscription est obligatoire pour l’emprunteur).


Le taux du prêt :

Il est fixé à la signature du contrat de prêt et ne varie pas, sauf en cas de renégociation du crédit ou de remboursement anticipé.

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Le crédit immobilier peut être soit à taux fixe ou à taux variable

Le Prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe représente 20% des prêts.

Les taux fixes suivent les taux de marché, à une échéance lointaine (10 ans ou plus).

Lorsque les milieux financiers parlent de hausse des taux sur les marchés, cela inclut les taux fixes et les offres de prêt.

Bien que le taux soit fixe, les échéances peuvent être modulées dans le temps.


Le prêt peut être :

- à échéances constantes : le montant des mensualités est le même pendant toute la durée du prêt pour le bien immobilier

  • à échéances progressives : le montant des mensualités augmente chaque année, selon un rythme décidé à la signature du contrat de prêt. Formule qui permet d’alléger les mensualités des premières années de remboursement du bien immobilier et de les augmenter ensuite pour profiter d’une hausse de revenus par exemple.

  • modulable : possibilité, pendant toute la durée du prêt, d’augmenter ou de diminuer le montant des mensualités en fonction des rentrées d’argent. De fait, la durée d’emprunt varie. Ces modulations sont strictement règlementées.


    Avantages du taux fixe :

    L’avantage principal du taux fixe est sa sécurité.

    Le montant des mensualités et le coût total du crédit ne varient pas, quelle que soit l’évolution du marché, le taux et la durée d’emprunt non plus.

    Inconvénients du taux fixe :

    Pas de possibilité de profiter d'une baisse éventuelle des taux et risque de payer trop d’intérêts, par rapport aux conditions du marché.

    A noter aussi que le taux d’intérêt est plus élevé que pour un emprunt à taux révisable.

    La différence actuelle est en moyenne de 1,5 à 2 points «capés».



    Le Prêt à taux variable

    Le prêt à taux variable représente 80% du marché des prêts.

    Le taux d’intérêt est révisé périodiquement, en général, chaque année, à la date anniversaire du prêt pour le bien immobilier et en fonction de l’évolution d’un indice de référence.

    Cet indice est souvent l’Euribor, qui correspond au prix auquel les banques se prêtent de l’argent à court terme sur le marché monétaire.

    Les banques appliquent cet indice de référence et elles y ajoutent une marge de 1 à 3%, en fonction de la situation personnelle.

    Plus le client présente de bonnes garanties (revenus récurrents, bonne capacité d’épargne, emploi stable, qualité de votre acquisition...), plus la marge de la banque est faible et le taux proposé plus attractif.


    Avantages du prêt à taux révisable :

    le taux de départ est plus faible que pour un prêt à taux fixe (de 1 à 2 points d’écart)

    Les éventuelles baisses de taux se répercutent sur les mensualités.

    L' emprunt pour l'achat du bien immobilier peut être remboursé par anticipation, sans pénalités.

    Ainsi, si les taux d’intérêt augmentent de plusieurs points, il devient intéressant de rembourser son crédit par anticipation.

    Il est possible de transformer un taux variable en taux fixe à des conditions proches de celles du marché en cas de hausse des taux. Cette clause doit être incluse dans le contrat de prêt.


    Principal inconvénient du prêt à taux révisable :

    Son risque : Danger d'une hausse des taux et d'un renchérissement de crédit.

    Choisir un prêt à taux révisable est spéculatif.

    Il est risqué de l’utiliser pour financer l’acquisition d'une résidence principale, à moins d’avoir contracté un crédit sur une durée courte (moins de 7 ans).

    Ce choix peut se révéler judicieux à long terme, pour le financement d'une résidence secondaire par exemple, ou dans le cas d'une situation financière qui permet de faire face à des variations de remboursement importantes du prêt.


    Taux révisable avec couverture :

    Afin de palier à des hausses de taux du prêt et protéger les clients, d’autres types de prêts à taux variable ont été créés.

    Le plus courant est le prêt «capé».

    Le taux du prêt est révisé périodiquement mais il ne peut dépasser un "cap" ou "plafond" défini lors de la signature du contrat.

    Il s’agit généralement du taux de départ auquel on ajoute 1 à 3% selon les contrats.

    Les hausses et baisses de l’indice sont répercutées sur les mensualités, qui ne pourront dépasser un certain montant défini.

    Ce prêt offre un taux de départ plus élevé qu’un prêt révisable sans couverture (1 point d’écart en moyenne) mais offre en échange une plus grande sécurité.

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L’Eco-prêt à taux zéro

Mesure prise au cours du Grenelle de l'Environnement, ce prêt d’un montant de 30.000 euros maximum, est accessible aux propriétaires de logement (maison ou appartement), personne physique ou société civile, non soumise à l’impôt sur les sociétés, mais dont au moins un des associés est une personne physique.


L’objectif de l’Eco-prêt à 0% :

Offrir une solution complète pour financer des travaux de réhabilitation énergétique ambitieuse des logements. Ces rénovations lourdes permettront de réduire la consommation d’énergie, de favoriser les énergies renouvelables et de baisser le rejet de gaz à effet de serre et de CO2.

Il n’y a pas de condition de ressources.


L’Eco-prêt à 0% concerne les logements achevés avant le 1er janvier 1990.

Le logement doit être utilisé en tant que résidence principale, par son propriétaire, par des locataires ou des personnes à qui le logement est mis gratuitement à disposition.

Les travaux peuvent être effectués par des professionnels pour le compte du propriétaire ou du syndicat de co-propriété.


Montant minimal de l’Eco-prêt : Il n'y en a pas.

Montant maximal total de l’Eco-prêt :30.000euros

Utilisation du prêt : financement de travaux de rénovation substantielle

Montant maximal par mètre carré : Il n'y en a pas

Surface habitable maximum : Pas de limite


Dispositions applicables à partir du 1er semestre 2009 et jusqu’au 31 décembre 2009.

Il est accordé par tout établissement financier qui a passé un accord avec l’Etat.


Modalités de remboursement de l’Eco-prêt :

La durée du prêt sera d’au moins 10 ans.


Travaux concernés par cet Eco-prêt :

Les travaux sont constitués d’un bouquet d’au moins 2 actions parmi les 6 suivantes :

- isolation thermique performante des toitures,

- isolation thermique performante des murs donnant sur l’extérieur,

- isolation thermique performante des parois vitrées et des portes donnant sur l’extérieur,

- installation de systèmes de chauffage performants,

- installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable,

- installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Une alternative à la réalisation de ce bouquet est de recourir à une étude thermique réalisée par un bureau d’étude qui prescrira les travaux les plus adaptés au logement pour atteindre un objectif en consommation d’énergie.

L’Eco-prêt est cumulable avec le Prêt à 0%, si les conditions de chacun des prêts immobiliers sont remplies (notamment la primo-accession, les conditions de ressources, la résidence principale et des travaux performants).


En 2009 et 2010, il est possible de cumuler l’Eco-prêt à taux zéro avec un crédit d’impôt en faveur des économies d’énergie et du développement durable, si le revenu fiscal du foyer n’excède pas 45 000 euros, au titre de l’avant-dernière année précédant l’offre du prêt (revenus 2007 pour une offre en 2009, revenus 2008 pour une offre en 2010).

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Le prêt conventionné

Il peut être accordé par tout établissement financier (banques) qui a passé un accord avec l’Etat.

Il consiste en un prêt immobilier à taux plafonné en fonction de la durée d’emprunt accordé, sans condition de ressources.

L’emprunteur, dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond, peut bénéficier d’un prêt d’accession sociale (PAS), un prêt conventionné garanti par l’Etat.


Si l'apport personnel est limité, le prêt conventionné donne droit à une aide personnalisée au logement (APL).

D’autres types de prêts aidés par l'Etat, les Collectivités Territoriales, les entreprises employeuses.. peuvent aussi compléter le prêt conventionné.


Montant du plafond d'un prêt conventionné :

Le montant du prêt ne pas dépasser 90% du prix de revient final de la construction ou de l'acquisition (TTC).


Durée du prêt conventionné :

La durée peut fluctuer de 10 à 25 ans. Des rembousements anticipés peuvent êtreeffectués, à condition qu'ils réprésentent au moins 10% du capital.

Mise engarde : certains établissements financiers peuvent exiger jusqu'à 3% maximum de pénalité pour un remboursement anticipé.


Garanties exigées pour un prêt conventionné :

La plus courante est une hypothèque de premier rang et une assurance "décès, invalidité permanente, incapacité temporaire."

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Le prêt à l'accession sociale (PAS)

Le Prêt à l'accession sociale (PAS) est un prêt conventionné à taux réduit. Pour inciter les établissements bancaires à proposer ce type de crédit, l'Etat apporte sa caution. Le prêt à l'accession sociale s'obtient sous conditions de ressources et donne droit à l'Aide personnalisée au logement (APL).


Les conditions d'obtention :

Ce prêt-ci s'obtient en fonction de vos ressources.

Vos revenus ne doivent pas dépasser un certain plafond tenant compte du nombre de personnes dans le foyer et de la situation géographique de l'habitation concernée.


Taux d'intérêt, montant et durée du prêt :

Par rapport à un prêt immobilier traditionnel, le prêt à l'accession sociale est à peine plus intéressant que les autres prêts conventionnés.

Le taux d'intérêt maximal est de :

- entre 5,05 % et 5,50 % pour les prêts à taux fixe, à annuités constantes ou progressives, à compter du 1er septembre 2005

- 5,05 % pour les prêts à taux variable ou révisable, à compter du 1er septembre 2005.

Un avantage cependant :

L'aide personnalisée au logement (APL) peut venir en déduction.

Vous pourrez emprunter 100 % du montant de l'achat TTC ou 100 % du prix de revient final de l'opération.

Quant à la durée du prêt, elle est de 5 à 30 ans (avec un allongement possible à 35 ans).

En cas de chômage, des facilités de remboursement vous seront accordées.

L'obtention du prêt à l'accession sociale peut ouvrir droit à l'APL, selon les conditions de ressources.


A qui est accordé le prêt 1% logement ?

Le prêt 1% logement peut être accordé à tout salarié d’une entreprise de plus de 10 employés pour :

- Le financement de l’achat d’un logement neuf ou ancien

- La réalisation de travaux de rénovation d’un logement :

- Emménagement, amélioration

- Agrandissement et transformation d’un local jusqu’à présent non habité.


Le prêt 1% logement est plafonné selon les régions :

- Pour la région Ile de France : 17 600€

- Pour les agglomérations et communautés urbaines de plus de 100 000 habitants et les îles non reliées par voie routière : 14 400€

- Pour le reste de la France (à l’exclusion des départements d’Outre Mer) : 11 200€


Avantages du prêt 1% logement :

Tout d’abord, le prêt 1% logement vous permet de vous faire bénéficier d’un taux d’intérêt faible. Le taux du prêt 1% logement est fixé à 1,5% (hors assurances et garanties).

La durée du prêt 1% logement est de :

- 1 à 30 ans en général lorsque le prêt est accordé par un organisme.

- 5 ans minimum à 20 ans lorsque le prêt est attribué directement par l’employeur.

Le prêt 1% logement peut être considéré par le banquier comme apport personnel.

Par ailleurs, il est possible de cumuler plusieurs prêts à 1%, pour l’achat d’un terrain et pour la construction par exemple, à condition que le montant total des prêts ne dépasse pas le plafond global fixé.

Enfin, si l’emprunteur bénéficie de l’APL (Aide personnalisée au logement), les charges d’intérêts et de remboursement afférentes au prêt 1% sont prises en compte pour le calcul de l’APL.

L’emprunteur peut également rembourser son prêt par anticipation.


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Le prêt fonctionnaire

Le prêt fonctionnaire est un prêt immobilier réservé à une certaine catégorie de fonctionnaires, auxiliaires, temporaires ou contractuels de l’Etat ou encore agents de collectivités territoriales soumis à certaines conditions.

Pour pouvoir bénéficier de ce prêt la personne doit occuper le logement à titre de résidence principale.

Le prêt fonctionnaire ne peut venir qu’en complément de l’un des deux prêts suivants :

le prêt d'Accession Sociale (PAS) ou le prêt conventionné (PC).

Le crédit fonctionnaire, accordé à un taux de 7 %, réduit à 4% pendant les quatre premières années, estintéressant pour les peronnes qui bénéficient de l’Aide Personnalisée au Logement (APL) ou de l’Allocation logement (AL).

Un avantage : un différé d'amortissement pendant les quatre premières années permet de ne payer que les intérêts, allégeant ainsi les mensualités.

Plusieurs critères déterminent le montant du prêt fonctionnaire: la zone géographique de l'achat, le type d'opération et la taille du logement.

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Le crédit-relais

Le prêt relais permet de contracter un emprunt auprès d'une banque, pour tout ou partie de la somme nécessaire à l’acquisition, à ne rembourser qu’une fois conclue la vente de cette dernière.

Deux formules vous sont proposées : le crédit relais sec ou le crédit relais jumelé à un prêt à long terme.


Le crédit relais sec :

Avec le crédit relais sec, la durée du prêt varie de 1 à 2 ans.

Le prêt consenti se situe entre 60 et 80% de la valeur du logement en vente

Ce crédit peut être réalisé, si le prix de la vente du logement couvre entièrement l’emprunt de l’achat de la nouvelle maison.

Jugé trop onéreux, plusieurs banques ne proposent plus ce type de prêt relais.

Le crédit relais jumelé :

Le crédit relais jumelé à un prêt à long terme est l’option qui vous convient le mieux à l'achat d'un bien légèrement plus cher que celui mis en vente.

Une fois le prêt relais remboursé par le produit de la vente, la différence de coût est supportée par un crédit classique.

Son intérêt réside notamment dans un taux d’intérêt réduit par rapport à celui d’un prêt relais sec.

Par ailleurs la plupart des banques n’engageront pas de frais de dossier pour ce type de crédit relais.

Avec l’actuel ralentissement du marché immobilier, le crédit relais représente un risque pour les banques qui peuvent alors se montrer réticentes à accorder ce genre de prêt.


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D'autre aides possibles

Les caisses de cadres peuvent octroyer un prêt qui ressemble au prêt employeur, dans son fonctionnement. S'adresser directement à sa caisse.


Les Aides de la Région ou du Département

L'ADIL est l'Association Départementale pour l'Information sur le Logement : cette association est conventionnée par le ministère du logement.

Animées par l'A.N.I.L.(association nationale), l'ADIL a pour mission d'informer gratuitement le public sur toutes les questions juridiques, financières et fiscales liées à l'immobilier.


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