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LE NOTAIRE : sommaire
Le rôle du notaire

Qu'est-ce qu'un notaire et quel est sa mission ?

Juriste investi d'une mission d'autorité publique, le notaire est un conseiller qui intervient dans le cadre de l'accession d'un bien immobilier.

Il prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients, assurant la sécurité des transactions.

Présent sur tout le territoire français, il assure un véritable service public juridique de proximité.

Dans un contexte juridique de plus en plus complexe et mouvant, le notaire offre une sécurité particulière aux transferts de propriété des biens immobiliers en intervenant à toutes les étapes de l’opération.

Le notaire conseille

Le notaire pratique l’expertise

Le notaire négocie

Le notaire est un interlocuteur unique

Le notaire est garant de la sécurité juridique

Dans le cas de l'achat d'un bien immobilier, le notaire conseille et clarifie le projet.

Il examine la « meilleure » façon d’acheter compte tenu des situations familiales, matrimoniales, professionnelles. Il peut également trouver le bien, déterminer sa valeur, choisir le meilleur moyen de financement et faciliter les démarches à accomplir.

Présent du début à la fin de la transaction, soumis à une forte éthique professionnelle, il est le garant de la sécurité des opérations.

Le notaire pratique l’expertise :

Disposant d’une base de données immobilières très complète, alimentée de façon volontaire par tous les notaires de France, il a une connaissance aiguë du marché et des prix qui se pratiquent. Il peut alors déterminer le « juste » prix des biens et procéder à la vente dans un temps raisonnable.

Le notaire négocie :

Négocier un bien nécessite de l’évaluer au plus juste, d’avoir une connaissance pointue du droit immobilier ainsi que la connaissance exacte des diverses taxes qui reviennent à l’Etat afin de ne pas créer de « mauvaises surprises ».

Avoir recours à un notaire est un gage à la fois de sécurité, par son statut d’officier public soumis à un contrôle de l’Etat, et d’efficacité par sa connaissance approfondie du marché immobilier.

Le notaire unique interlocuteur :

Le notaire peut se charger de l’ensemble du projet immobilier : de la signature de l’avant-contrat à l’acte définitif, des formalités administratives (déclarations préalables, purge des droits..) au choix du vendeur, en passant par le calcul des différentes taxes et leur déclaration à l’administration.

La force conférée par l’acte authentique est un moyen d’action sûr et efficace contre une éventuelle défaillance du vendeur.


Le notaire est garant de la sécurité juridique :

En France, toute vente passe par le notaire. Il veille, en tant qu’officier public, à la bonne exécution du contrat et lui confère, la confidentialité, la sécurité juridique nécessaire.

Il rassemble en amont les documents et évite ainsi au maximum toute contestation ultérieure.

Par exemple, le notaire peut :

-chercher et demander l’identité des parties au contrat, leur statut matrimonial

-vérifier le titre de propriété du vendeur

-purger les droits de préemption

-vérifier que les diagnostics préalables à la vente, obligatoires, ont bien été faits avant la signature définitive


Par sa connaissance juridique accrue et par sa connaissance des éventuelles modifications législatives, il offre la meilleure garantie juridique au moment de l’avant-contrat (préalable à l’acte de vente).

Une fois l’acte signé, il fait l’objet d’une formalité importante « la publicité foncière ». Il s’agit de l’enregistrement au bureau des hypothèques, de la situation juridique du bien. Le but est de conserver la trace des droits de propriété existant sur l’immeuble, et des hypothèques qui les grèvent. Les notaires, en tant qu’officiers publics, détiennent un monopole d’accès à ce fichier.

Enfin, le notaire garantit la conservation du titre de propriété en le gardant durant 100 ans dans son étude.

Passé ce délai, ils sont conservés aux archives nationales, et bientôt, sous forme électronique.


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L'importance du notaire

Fonctions :

Le notaire juriste. Il a complété un cours de droit et qui, par choix, a décidé d'oeuvrer dans le domaine du droit non litigieux.

Le notaire est un conseiller juridique, un officier public et un rédacteur d'actes apprécié pour son approche préventive des différends, axée vers la conciliation et les modes alternatifs de résolution de conflits.

Le notaire, conseiller juridique :

Le notaire doit transmettre à chacune des parties toute l'information nécessaire à la bonne compréhension du geste juridique qu'elles s'apprêtent à poser. En connaissant la nature et l'étendue de leurs obligations, les parties en arriveront à l'équilibre recherché.

Le notaire conciliateur :

Au moment de son intervention, le notaire joue souvent un rôle de conciliateur.

Même si les parties s'entendent sur un objectif principal, il peut arriver qu' il y ait désaccord sur des aspects secondaires qui peut entraîner des blocages ou la remise encause des accords originaux.

L'esprit de conciliation du notaire prend alors son importance.

Le notaire, officier public :

Cette particularité est extrêmement importante. Cela signifie que l'État a délégué aux notaires une partie de sa puissance pour qu'un effet certain soit accordé aux actes juridiques rédigés par eux.

L'intervention des notaires permet de confirmer la nature et l'étendue de l'entente conclue entre les parties. De ce fait, la force accordée par l'État aux écrits du notaire est telle qu'il sera extrêmement difficile de les attaquer devant les tribunaux.


Le notaire, rédacteur d'actes :

Le rôle du notaire consiste à ce que l'entente conclue entre les parties puisse s'insérer dans un cadre qui en assurera le résultat escompté.

C'est lui qui rédigera les conventions conclues entre les parties. La qualité de la rédaction pour que les résultats voulus et recherchés par les parties soient obtenus est primordiale.


Les garanties des actes authentiques :

Passer devant le notaire, c'est obtenir certaines garanties par rapport aux documents que l'on a signés.


Acte authentique et acte sous seing privé :

En droit français, on distingue deux formes pour la rédaction des contrats écrits : la forme sous seing privé et la forme authentique.

Sous seing privé, le document n'est paraphé que par des personnes privées, sans intervention extérieure.

Le notaire est habilité à rédiger des actes privés. L'acte constitue une preuve absolue car il a été rédigé par une personne assermentée.

L'acte authentique est rédigé par une personne habilitée par la loi.

Les garanties sont triples :

-Acte rédigé par un professionnel du droit.

-Acte protégé par la loi : il est conservé par le notaire, il ne peut ni disparaître ni être falsifié. Il est couvert par le secret professionnel.

-Le notaire est financièrement et personnellement responsable lorsqu'il commet une erreur de droit en rédigeant l'acte authentique et qu'il porte préjudice à son client.


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La responsabilité du notaire

Comme pour tout professionnel, la responsabilité du notaire peut être engagée s'il a commis une faute dans l'exercice de ses fonctions et que cela a entraîné un préjudice pour son client.


Les cas généraux :

La responsabilité du notaire sera engagée dès lors qu'il a commis une erreur dans la rédaction de l'acte, qu'il a fait une erreur de droit (il a revendu un bien qui n'appartenait pas au vendeur), qu'il a manqué à son devoir de conseil ( il a oublié de préciser à son client les conditions ou les conséquences de la vente comme les conséquences fiscales de la vente du bien).


Les cas particuliers :

La responsabilité sera également engagée dans des situations plus précises :

s'il a rédigé un faux en écritures publiques.

s'il a détourné des pièces qui lui ont été confiées.

s'il a violé le secret professionnel.

s'il n'a pas publié la vente à la conservation des hypothèques dans le délai prévu par la loi.


Comment se protéger :

Pour mettre en jeu la responsabilité du notaire, il faut d'abord saisir la Chambre Départementale des notaires, qui arbitrera le litige.

Si aucune solution ne se dégage, on peut alors engager un recours contre le notaire devant la juridiction civile ou pénale selon la nature de la faute.


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Le calcul des frais de notaire

Les "frais de notaire" correspondent à différentes sommes que perçoit le notaire, souvent pour le compte d'autres personnes.

1- La facturation des actes :

Contrairement à une idée trop répandue, le notaire ne reçoit pas pour son compte l'intégralité de la somme versée au titre des "frais de notaire". La facturation des actes notariés et autres prestations se décompose en plusieurs éléments :

- La rémunération du notaire, appelée émoluments.

Ceux-ci se décomposent en émolument proportionnel (rémunération proprement dite) et en émolument fixe (perçu à l'occasion de chaque formalité et correspondant à un coût précis).

Ils représentent par exemple de l'ordre de 3 400 € pour l'achat d'un bien ancien (de plus de 5 ans) de 300 000 €.

    - Les débours, c'est-à-dire les sommes payées à des tiers (bureau du cadastre, des hypothèques, géomètre, frais de timbre, etc.).

    Leur montant serait de l'ordre de 700 € pour l'achat du bien de 300 000 €.

    - Les droits payés au Trésor : la taxe de publicité foncière, salaire du conservateur des hypothèques, la TVA, les frais de timbre, etc. Ils représenteraient près de

    16 000 €.

Les montants indiqués ne tiennent pas compte des frais supplémentaires engendrés par un prêt bancaire.


La rémunération du notaire devient des honoraires dès que sont concernés des baux commerciaux, des actes de sociétés ou des consultations juridiques.

Les frais de notaire sont d'une triple nature :


Les honoraires du notaire sont fixés par décret et sont les mêmes qu'il s'agisse d'un logement ancien ou d'un logement neuf.


Les taux varient en fonction de la tranche du prix de vente. Le prix du logement est sectionné en diverses parties et à chacune d'entre elles correspond un pourcentage d'honoraires de notaire.


En ce qui concerne la tarification de leurs actes, les notaires sont soumis au décret du 8 mars 1978 modifié par un décret du 16 mai 2006 pour les émoluments et les honoraires. Ils sont soumis à d'autres dispositions du code général des impôts pour les frais et débours.

La taxe d'un acte notarié est établie à l'aide d'un barème très précis dans lequel chaque formalité est répertoriée et fait l'objet d'un tarif précis.

Mais chaque dossier étant unique, avec des démarches spécifiques, la taxe à payer sera forcément différente d'un acte à l'autre.

Les frais de notaire étant souvent difficiles à évaluer lors de la constitution du dossier, il est courant que le notaire demande une provision à son client. Mais il doit être en mesure de fournir à la fin du dossier un compte définitif et détaillé des frais.


Le barême des taux d'honoraires :

Le barême des taux d'honoraires se répartit selon le montant de la transaction :

jusqu'à 6500 € = 4 %

De 6500 € à 1700 € = 1,65 %

De 17 000 € à 30 000 € = 1,10 %

Supérieur à 30 000 € = 0,825 %

auxquels sont ajoutés 19,6% de TVA


Exemple :

pour une habitation d'une valeur de 120 000 €,

les honoraires du notaire se monteront à :

Tranche Taux Montant :

de 0 à 6 500 € 4,00 % 260,00 €

de 6 500 € à 17 000 € 1,65 % 173.25 €

de 17 000 € à 30 000 € 1,10 % 143,00 €

de 30 000 € à 120 000 € 0,825 % 742,50 €

Total honoraires H.T. 1 318,75 €

Total honoraires T.T.C. 1 577,23 €


Ces honoraires sont calculés en proportion du prix de vente du bien et donc appelés

« honoraires proportionnels ».

S'y ajoutent différents honoraires liés à la réalisation de l'opération immobilière.

Les frais de notaire varient entre :

1,42 % pour un bien d'une valeur de 90 000 €,

0,99 % pour un bien d'une valeur de 200 000 €,

0,89 % pour un bien d'une valeur de 500 000 €.


Les honoraires annexes du notaire :

Compte tenu des faibles montants unitaires des honoraires annexes, c'est un exemple concret qui est présenté ici, qui donne l'estimation des différents frais à payer pour l'achat d'une maison d'une valeur de 120 000euros.


Nature Montant estimé :

Etat civil : 9,83 €

Cadastre : 9,83 €

Extrait d'acte : 19,67 €

Droit de préemption : 32,78 €

Bordereau de dépôt aux hypothèques : 24,58 €

Etats hypothécaires : 19,82 €

Demande d'urbanisme : 22,64 €

Copie authentique : 5,60 €

Copie pour hypothèque : 5,60 €

Constitution du dossier : 180,00 €

Total des honoraires non proportionnels estimés : 330,65 €



Le montant des débours du notaire :

L'exemple concret (pour une maison avec prix d'achat de 120 000 €) :

Salaire du conservateur des hypothèques : 121,96 €

Etats hypothécaires : 19,82 €

Cadastre : 3,05 €

Géométre, timbres...: 45,00 €

Autres (expédition, divers...) : 150,00 €

Constitution du dossier : 180,00 €

Total des débours: 339,83 €


Les taxes applicables :

1 - Taxes exigibles sur l'achat d'un logement ancien :

L'acquéreur d'un logement à usage d'habitation achevé depuis plus de 5 ans, ou s'il est achevé depuis moins de 5 ans, ayant fait l'objet d'une première mutation consentie à une personne qui n'a pas la qualité de marchand de biens, devra payer des droits d'enregistrement qui se décomposent comme suit :

-le droit départemental d'enregistrement (3,80 %),

-la taxe communale (1,20 %),

-les frais d'assiette (2,50 % de la taxe départementale, soit 0,09 %),

-le droit au profit de l'Etat (0,2 %).


Les droits d'enregistrement sont calculés sur le prix de vente porté dans l'acte et augmenté de toutes les charges en capital et des indemnités stipulées dans l'acte, au profit du vendeur à quelque titre et pour quelque cause que ce soit.

Ils doivent être payés avant l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement.


Nature Taux :

Droit départemental d'enregistrement : 3,80 %

Taxe communale : 1,20 %

Frais d'assiette (2,50 % de la taxe départementale) : 0,09 %

Droit au profit de l'Etat : 0,20 %

Total : 5,09 %


Même exemple d'une maison d'habitation d'une valeur de 120 000 €.

Les taxes se monteront à :

Taxe départementale : 3,80 % 4 560 €

Taxe communale : 1,20 % 1 440 €

Frais d'assiette : 0,09 % 108 €

Droit au profit de l'Etat : 0,20 % 240 €

Total honoraires T.T.C : 6 108 €


Taxes exigibles sur l'achat d'un logement neuf :

Définition : est considéré comme neuf au sens fiscal un logement (maison individuelle ou appartement situé dans un immeuble collectif), achevé depuis moins de 5 ans et n'ayant pas encore fait l'objet, depuis son achèvement, d'une première mutation consentie à une personne n'ayant pas la qualité de marchand de biens.


La vente d'un logement dans le cadre d'un contrat de vente d'immeuble à construire est soumise à :

la TVA, au taux de 19,6 %

la taxe de publicité foncière, au taux de 0,6 %


Taxes exigibles sur l'achat d'un terrain à bâtir :

Pour les particuliers, l'achat d'un terrain nu n'est plus soumis au régime de la TVA , mais à celui des droits de mutation, (au taux de 5,09 %), quelque soit l'utilisation prévue pour ce terrain :construction pour habitation ou location.

Ces droits sont payés directement au notaire, et se décomposent comme suit :

3,80 % : taxe départementale de publicité foncière,

1,20 % : taxe communale,

0,09 % : frais d'assiette (2,5 % de la taxe départementale),

0,20 % : droit au profit de l'Etat .


Les terrains à bâtir, acquis par des sociétés ou des particuliers, pour un usage autre que l'habitation, sont automatiquement soumis à la TVA (19,6 %).


Total des frais :

Total des frais avec une estimation globale de l'ensemble des « frais de notaire » en pourcentage et sur la base du même exemple d'une habitation ancienne d'une valeur de 120 000 € :

Honoraires proportionnels : 1,20 % à 1,40 %, 1 577,23 € 1,31 %

Honoraires annexes : 0,20 % à 0,30 %, 330,66 € 0,28 %

Débours du notaire : 0,15 % à 0,30 % , 339,83 € 0,28 %

Taxes applicables : 5,09 %, 6 108,00 € 5,14 %

Total des frais : 6,44 % à 7,20 %, 8 355,72 € 6,96 %


La TVA immobilière :

L’achat d’un bien immobilier de moins de cinq ans ne donne pas lieu aux droits de mutation mais à la TVA immobilière dont le taux est réduit.

Le code général des impôts stipule clairement que la TVA immobilière ne s’applique pas aux mutations ni à la partie d’un immeuble achevée depuis cinq ans et ayant déjà fait l’objet d’un legs à une personne n’ayant pas le statut de marchand de bien.

La TVA immobilière est soumise dès lors que l’achat a lieu dans les cinq années de l’achèvement de la construction.

Le seul moyen de réduire les frais de notaires est de déterminer la date de l’achèvement.

Cette dernière est la date de déclaration de la fin des travaux.

Il s'agit d'un document administratif destiné à renseigner l’administration sur l’arrêt des travaux, c'est-à-dire la date où l’immeuble devient techniquement habitable : installations électriques et téléphoniques terminées, diverses consommations, … les conditions indiquant que l’immeuble est viable.

Il est donc indispensable de fixer la date de signature car elle détermine si le régime sera soumisà la TVA ou aux droits d’enregistrement.

Si l'appartement a été acheté sur plan - ce qu'on appelle "vente en état futur d'achèvement" - la revente sera soumise à la TVA immobilière si la transaction intervient dans les 5 ans de l'achèvement effectif de la construction.

Il faut également conserver toutes les factures pouvant justifier les différents abonnements.

Par ailleurs, si la transaction est réalisée par le biais d’une agence immobilière, il est utile de distinguer le montant du bien immobilier et le montant et les frais de notaire sur le compromis de vente.

Cela permet d'économiser les frais de notaire sur la totalité du montant de la commission de l’agence.



Les frais d'hypothèque :

Ils sont équivalents à 2 % du montant du prêt et correspondent à une prise de garantie d'hypothèque. Dans ce cas, il faudra aussi rémunérer le conservateur des hypothèques à hauteur de 0,10 % du montant du bien.


Frais de succession :

Pour les frais de succession comme pour les frais de succession relatifs aux actes de succession, c'est-à-dire la réalisation de l’actif et la rédaction des actes notariés à l’organisation de la succession, ou encore les frais de succession liée aux diverses dépenses occasionnées par le décès du légataire, les héritiers peuvent après déduction de certains abattements, se passer des services d’un notaire si la succession ne comprend pas les biens immobiliers, s’il n’y a pas de testament ni de donation ni de contrat de mariage.

Par ailleurs, si les dernières dettes à charge du défunt sont présentées à la déclaration fournie de la liquidation de la succession des services fiscaux, ces sommes sont alors déductibles.


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