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LA LEGISLATION : sommaire
La loi Borloo Populaire

La loi Borloo Populaire concerne les investissements immobiliers réalisés dans le secteur intermédiaire. La loi s’applique principalement :

  • aux logements acquis neufs ou en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement),

  • aux logements vétustes acquis en vue d’être réhabilités,

  • aux locaux à usage autre que l’habitation acquis en vue d’être transformés en habitation.

La loi Borloo Populaire reprend pour l’essentiel l’économie générale de l’amortissement Robien, avec une modification du taux d’amortissement, des plafonds de loyers différents et un plafonnement des ressources des locataires.

Fiscalité de la loi Borloo populaire

1. Dans le cadre de la loi Borloo Populaire, le propriétaire bailleur peut pratiquer au titre des charges déductibles une déduction sous forme d’amortissement.

Le taux d’amortissement en loi Borloo Populaire est fixé à :

  • 6% pendant 7 ans,

  • 4% pendant 2 ans,

  • 2,5% pendant 6 ans maximum,

soit au total 65%.

La base amortissable en loi Borloo Populaire est constituée :

  • Pour les logements neufs : du prix d’acquisition augmenté des frais d’actes,

  • Pour les logements à réhabiliter ou à transformer : du prix d’acquisition du logement et du

montant des travaux de réhabilitation ou de transformation augmentés des frais d’actes, prestations d’études, organisation et suivi des travaux et établissements des attestations.


Dans la mesure où il existe des travaux de réparation « dissociables » des travaux de réhabilitation ou de transformation, ces travaux sont déductibles dans les conditions de droit commun et imputables sur le revenu global à concurrence de 10 700 €/an.

La période d’amortissement a pour point de départ la date d’achèvement travaux (neufs, réhabilités et transformés).


2. Dans le cadre de la loi Borloo Populaire, le propriétaire bailleur bénéficie d’une déduction spécifique de 30% du montant des revenus bruts pendant 15 ans maximum.

Obligations liées à la loi Borloo populaire

  • Les propriétaires bailleurs, sous le régime de la loi Borloo populaire, s’engagent à louer le

logement nu en tant que résidence principale pendant un minimum de neuf ans dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

  • Le locataire d'un bien en loi Borloo populaire ne peut être un ascendant ou un descendant.

Toutefois, le bailleur pourra suspendre son engagement de location à l’issue d’une période de location d’au moins 3 ans dans les conditions normales, pour mettre le logement à la disposition d’un ascendant ou descendant pour une période maximale de 9 ans. Cette mise à disposition suspend l’application du régime Borloo. Elle n’est pas prise en compte pour la durée de location minimale de 9 ans.

  • Ne pas dépasser les plafonds de loyers fixés par décret selon 4 zones :

Zones : A

Situation : Paris, petite couronne et 2ème couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne,

Côte d'azur, Littoral Hyères-Menton, Genevois français

Plafonds de loyer mensuel au m² : 16.37 €


Zones: B1

Situation: Agglomérations > 250 000 habitants ;Grande couronne autour de Paris ;Agglomérations chères (Annecy, Saint-Malo,Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle); Pourtour de la Côte d'Azur;

D.O.M., Corse et îles

Plafonds de loyer mensuel au m² : 11.37 €


Zones: B2

Situation: Reste de la zone B, c'est à dire : Autres agglomérations > 50 000 habitants; Autres zones frontalières ou littorales chères; Limite de l'Ile-de-France

Plafonds de loyer mensuel au m² : 9.30 €


Zones: C

Situition:Reste du territoire

Plafonds de loyer mensuel au m² : 6.82 €


Textes de référence de la loi Borloo populaire

Art 40 Loi du 30 juin 2006 Loi portant Engagement National pour le Logement. Décret 2006-1035 et Arrêté du 10 août 2006- CGI ann. III art. 2 terdecies C nouveau.


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Loi Robien recentré

Le dispositif fiscal de la loi robien est ouvert à ceux qui achètent un logement ancien ou un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale.

La modification récente de cette loi Robien est généralement evoquée sous le nom de Robien recentré ou Robien modifié.

La loi de robien recentré est entré en application le 1er septembre 2006.

Fiscalité de la loi Robien

Grâce à la loi Robien, le propriétaire bailleur peut pratiquer, au titre des charges déductibles, une déduction sous forme d’amortissement.

Le taux d’amortissement est fixé à 6% pendant 7 ans et à 4% pendant 2 ans, soit au total 50%.

La base amortissable est constituée :

Pour les logements neufs : du prix d’acquisition augmenté des frais d’actes,

Pour les logements à réhabiliter ou à transformer : du prix d’acquisition du logement et du montant des travaux de réhabilitation ou de transformation augmentés des frais d’actes, prestations d’études, organisation et suivi des travaux et établissements des attestations.

Dans la mesure où il existe des travaux de réparation « dissociables » des travaux de réhabilitation ou de transformation, ces travaux sont déductibles dans les conditions de droit commun et imputables sur le revenu global à concurrence de 10 700 €/an.

La période d’amortissement, dans le cadre de la loi Robien, a pour point départ la date d’achèvement travaux (neufs, réhabilités et transformés).

Obligations de la loi Robien

Les propriétaires bailleurs s’engagent à :

  • Louer le logement nu en tant que résidence principale pendant un minimum de 9 ans dans

les 12 mois de l’achèvement des travaux.

  • Ne pas dépasser les plafonds de loyers fixés par décret selon 4 zones :


Composition du foyer locataire: A

Situation: Paris, petite couronne et 2ème couronne jusqu'aux limites de l'agglo. parisienne, Côte d'azur littoral Hyères-Menton, Genevois français

Plafonds de loyer mensuel au m²: 20.45 €


Composition du foyer locataire: B1

Situation: Agglomérations > 250 000 habitants, Grande couronne autour de Paris, Agglomérations chères (Annecy, Saint-Malo, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle), Pourtour de la Côte d'Azur

D.O.M., Corse et îles

Plafonds de loyer mensuel au m²: 20.45 €


Composition du foyer locataire: B2

Situation: Reste de la zone B, i.e. : Autres agglomérations > 50 000 habitants; Autres zones frontalières ou littorales chères, Limite de l'Ile-de-France

Plafonds de loyer mensuel au m²: 11.62 €


Composition du foyer locataire: C

Situation: Reste du territoire

Plafonds de loyer mensuel au m²: 8.52 €


Personnes concernées par la loi Robien

La loi Robien concerne principalement les investisseurs imposés dans la catégorie des revenus fonciers et ceux situés dans les tranches marginales entre 30 et 40%.

Textes de référence de la loi Robien

LOI n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008. LOI n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009. JO du 31 décembre 2008. Art.200-0 A du code général des impôts. Art 31, I-I°-h du CGI- art 40 Loi du 30 juin 2006 Loi portant E ngagement National pour le Logement. Décret 2006-1035 et Arrêté du 10 août 2006- CGI ann. III art. 2 terdecies C nouveau.


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La loi Scellier

Applicable depuis le 1er janvier 2009, un nouveau dispositif très avantageux complète le "Robien" et le "Borloo": il permet d'obtenir, sous forme de réduction d'impôt, le remboursement par l'état de 25% à 37% du prix d'un bien immobilier (appartement ou maison) destiné à la location.

La nouvelle loi Scellier est non seulement beaucoup plus intéressante que les lois Robien et Borloo (jusqu'à 111 000 €), mais, basée sur une réduction d'impôt, elle s'adresse à tous les contribuables, quelle que soit leur tranche d'imposition.


La loi pour tout les contribuables investissant dans les logements neufs en 2009 et 2010 destinés à la location, ce n’est plus un abattement sur le revenu (comme Borloo et Robien), mais une réduction d’impôts reportable sur 9 ans.

Ceux qui peuvent bénéficier de cette loi : les acquéreurs d’un logement neuf de 2009 à 2012.

Les obligations : la réduction d’impôt suppose une condition = l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pour une durée minimum de 9 ans.

Les loyers ne peuvent être supérieurs au plafond fixé.

Cette réduction n’est valable que pour un seul logement par an et le plafond d’investissement est de 300 000 euros.

Les avantages : cette loi permet une réduction d’impôts de 25% du prix de revient du logement.


Scellier «classique» ou «social» ?

La loi Scellier en faveur de l'investissement locatif propose aux futurs investisseurs deux dispositifs distincts : le Scellier «classique» et le Scellier «social».

Le choix d'une de ces options est à définir avant même l'entrée dans les lieux du locataire car après, il n'est plus possible de changer d'option.


Le scellier “classique

Le Scellier «classique» offre aux investisseurs une réduction d'impôt de 25% répartie sur neuf ans. Elle concerne les achats de biens plafonnés à 300.000 euros, effectués entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010.

Le bien mis en location doit absolument respecter le plafond des loyers mensuels au mètre carré, fixés pour sa zone géographique. En 2009, ces plafonds représentent pour la zone A (agglomération parisienne, Côte d'Azur et genevois français) 21,65 euros par m², 15,05 euros pour la zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants) et 12,31 euros pour la zone B2 (50.000 habitants et plus).


Le scellier “social

La loi Scellier prévoit également une option «sociale».

Ce dispositif permet de prolonger les effets du Scellier au-delà de neuf ans à hauteur de 2% par an pendant six ans, portant ainsi à 15 années, la réduction fiscale.

Celle-ci peut alors atteindre 37% et un abattement de 30% sur les loyers. Ainsi, l'acquéreur qui investit 100.000 euros dans un bien immobilier obtient, grâce au Scellier social, une défiscalisation de 2.777 euros par an sur neuf ans et ensuite de 2.000 euros supplémentaire pendant 6 ans. Au total, il bénéficiera d'une réduction d'impôt atteignant 37.000 euros.

Mais l'investisseur n'est pas uniquement soumis à l'obligation de respecter le plafond des loyers propre au Scellier «social», soit 17,32 euros par m2 en zone A, 12,04 euros en zone B1 et 9,85 euros en zone B2.

Il doit également respecter le plafond de ressources du locataire. Le logement ne peut être loué à un membre de la famille du propriétaire, contrairement au Scellier «classique», où les locataires peuvent être des ascendants ou descendants s'ils ne font pas partie du foyer fiscal du bailleur.


Textes de référence de la loi Scellier

LOI n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008. Amendement N°241, présenté par M. Scellier, M. Quentin, M. Bignon, M. Lefebvre, Mme Montchamp, M. Carrez et Mme de Panafieu. JO du 31 décembre 2008.


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La loi Boutin

La loi de mobilisation pour le logement a été adoptée le 19 février 2009.

Gros plan sur les mesures phares qui concernent les locataires et les propriétaires.


Pour les locataires :

Baisse de 10% du plafond de ressources pour l’accès au logement social :

Les plafonds de ressources pour l’attribution de logements sociaux sont abaissés de 10%. La proportion de ménages pouvant accéder aux logements HLM est du coup réduite de 70 à 60%. Objectif : réintégrer les revenus les plus faibles au sein du parc.


Libération des logements sociaux sous-occupés :

Les ménages, qui en raison de l’évolution de leur situation familiale sous-occupent un logement HLM, sont appelés à le libérer. « Un logement est considéré comme sous-occupé lorsqu’il comporte plus de deux pièces en trop par rapport au nombre d’occupants », précise Michel Piron, rapporteur UMP du texte à l’Assemblée. Les locataires, contraints de quitter leurs habitations, recevront trois propositions de relogement à loyer identique dans une ville limitrophe. Cette obligation de départ ne s’applique toutefois pas aux personnes souffrant d’un handicap lourd et âgées de plus de 60 ans.


Suppression du droit de maintien dans un HLM :

Tout locataire, dont les revenus dépassent les plafonds de ressources HLM, pourra être contraint de payer un surloyer. Mais la somme du loyer et du surloyer ne pourra pas être supérieure à 25% de ses ressources et ne devra pas excéder le prix du marché.

En revanche, les ménages, qui durant deux années successives, ont des revenus deux fois supérieurs aux plafonds de ressources HLM, devront quitter les lieux.


Pour les propriétaires :

Lancement de « l’appartement à 15 euros par jour »

Le système du Pass-foncier est renforcé. Ce dispositif qui permet d’acquérir la « maison à 15 euros par jour » est étendu au logement collectif. Concrètement, les primo-accédants qui ont des revenus compris entre 1500 et 2000 euros par mois pourront bénéficier d’une TVA à 5,5% et acheter un logement neuf en deux temps : c’est-à-dire en remboursant le foncier, puis le bâti.


Limitation des délais d’expulsion :

Désormais un juge pourra ordonner une expulsion dans un délai d’un an, contre trois ans auparavant. Objectif : rassurer les propriétaires qui sont confrontés à des problèmes d’impayés.


Cumul de prêts avantageux pour les primo-accédants :

Le niveau de ressources qui donne droit au prêt social location accession (PLSA) est rehaussé : jusqu’à 31.250 euros de revenu imposable par personne. Soit le plafond de ressources du prêt à taux zéro. De plus, le cumul de ces deux prêts sera désormais possible. Pour rappel, le PLSA a été conçu pour aider les ménages modestes à acquérir un logement neuf : une phase de location permet de se constituer un apport personnel ; une phase d’accession permet ensuite de se porter acquéreur à un prix auquel on déduit l’apport précédemment capitalisé. Ces mesures complémentaires n’entrent pas dans la loi, mais ont été annoncées par le gouvernement lors de l’examen du texte.


Des détecteurs de fumée obligatoires d’ici 5 ans :

Un amendement au projet de loi vise à rendre obligatoire les installations de systèmes de détection de fumée. Les propriétaires auront cinq ans, une fois la loi en vigueur, pour mettre leurs logements aux normes. Un futur décret précisera le financement de cette nouvelle charge. Les locataires devront certainement y contribuer.


 

Plus d'info sur le diagnostic surface loi boutin sur http://www.mesurage-loi-boutin.com

 

Devis diagnostic immobilier


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La Protection de l'emprunteur

De la promesse de vente au remboursement anticipé, toutes les étapes de l'acquisition immobilière à l'aide d’un emprunt sont concernées par deux lois (rassemblées dans le Code de la Consommation). La plus ancienne, la loi Scrivener, date de 1979.

Elle a été complétée dix ans plus tard par la loi Neiertz, elle-même complétée par la loi du 8 février 1995 renforçant le rôle des commissions de surendettement, et par la loi du 29 juillet 1998 contre les exclusions.


La loi Scrivener 2 Pour les crédits Immobiliers

Préalablement à l'attribution d’un crédit, les établissements financiers sont tenus de rédiger une offre de prêt à destination de l’emprunteur.

Les termes de cette offre sont strictement réglementés. Elle doit être adressée par courrier à l'emprunteur ainsi qu'aux éventuelles cautions (personnes physiques).


A partir du moment où l'offre de prêt est envoyée, le prêteur a l'obligation de maintenir les conditions qu'il propose durant au moins 30 jours.

De son côté, l'emprunteur bénéficie d'un délai de réflexion et ne peut donc accepter la proposition qui lui est faite avant 10 jours.


L'offre de prêt est toujours conditionnée par la non-conclusion de l'acquisition pour laquelle le prêt est demandé. La signature définitive de la vente doit intervenir dans un délai de quatre mois à compter de l'acceptation de l'offre de prêt.

La loi Scrivener reconnaît à l'emprunteur le droit de rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts souscrits.

La loi Neiertz

Elle protège l'emprunteur. C’est la loi relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles.

La loi a créé pour les personnes " surendettées " ne pouvant plus faire face à leurs engagements la possibilité de saisir la commission de surendettement départementale auprès de la Banque de France de leur ressort pour tenter de mettre en place avec l’accord des créanciers un plan amiable de remboursement.

La saisine de la commission entraîne une suspension des mesures d’exécution de jugements de condamnation à payer ou autres.

Le plan de la commission peut subordonner l’échelonnement et les mesures éventuelles de réduction de la dette à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter le remboursement de la dette, comme la vente de biens.

Bien entendu, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui aggraverait son insolvabilité.

En cas d’échec, la loi prévoit une procédure de redressement judiciaire civil.


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