Visualisez les annonces
ville tramimmo
Particuliers

Déposez une annonce
Professionnels

Déposez une annonce
Tramimmo

Les prêts immobiliers - L'épargne immobilière - L'assurance - Les diagnostics immobiliers
Le notaire - L'acquisition immobilière - Louer ou acheter en couple - La législation - La donation
En savoir plus

LES DONATIONS DE BIENS IMMOBILIERS : sommaire
Le principe de donation immobiliers

Pour les donations de biens immobiliers, l'Etat a prévu plusieurs cas de figure donnant droit à des réductions en fonction de l'âge du donateur et des modalités de donation.


La propriété d'un bien immobilier, quel qu'il soit, peut se diviser en deux droits bien distincts :

- le droit d'usufruit qui permet d'utiliser ce bien et d'en encaisser les revenus.

- la nue-propriété qui donne la propriété de ce bien sans l'usufruit.


Quand la donation est complète (nue-propriété et usufruit) elle est dite en pleine propriété.

Les donations bénéficient d’une réduction en fonction de l’âge du donateur (celui qui donne).

Des règles différentes s’appliquent en fonction de la nature des droits donnés : nue-propriété, usufruit ou pleine propriété.


Donations consenties en nue-propriété :

Les donations en nue-propriété bénéficient d’un taux de réduction de 35% lorsque le donateur a moins de 70 ans et de 10% lorsque le donateur a 70 ans révolus et moins de 80 ans.

Les donations consenties par un donataire de plus de 80 ans n’ont droit à aucune réduction.


Donations consenties en pleine propriété et les donations d’usufruit :

Les donations en pleine propriété ou les donations d’usufruit bénéficient d’une réduction de droits fixée en fonction de l’âge du donateur.

La réduction des droits est de 50 % si le donateur a moins de 70 ans et 30 % s’il est âgé de plus de 70 ans et de moins de 80 ans.

En principe, les donations consenties par un donataire de plus de 80 ans n’ont droit à aucune réduction.


La législation actuelle permet au donateur de régler lui-même les droits de donation, à la place du donataire, sans que leur montant ne vienne s’ajouter à la base de calcul de ces droits. Il s'agit d'un avantage supplémentaire.

Une donation doit être reçue par un notaire. Il ne peut être dérogé à cette obligation lorsque la donation porte sur un bien immobilier.


Notez-bien : L’âge du donateur s’apprécie à la date de l’acte notarié ou à la date d’enregistrement de la déclaration de don manuel.

En résumé : Les donations de biens immobiliers bénéficient d'une réduction en fonction de l'âge du donateur et de la nature du droit transmis. L’économie d’impôt en cas de donation entre « vifs » est ainsi importante.


Pour essayer d’éviter les désaccords sur l’héritage, certains parents préfèrent de leur vivant léguer leurs biens immobiliers à leurs enfants ou à des proches : c’est le principe de la donation.

Dans quels cas les enfants doivent payer l’impot sur la donation ?

Est-ce que les donateurs peuvent révoquer leur donation ?

(Lire le paragraphe “les conseils pour la donation sans risque”)


retour sommaire


Pourquoi la donation ?

Par exemple : la donation aux enfants dans le cadre d’un divorce parental.

Dans le cas d’un divorce, le conjoint quittant le domicile conjugual préfère en general que l’appartement commun soit donné aux enfants.

Ainsi, le conjoint s’assure que le bien immobilier ne sera pas vendu, garantissant l’avenir de ses enfants.


D’autres raisons pour la donation : les considérations fiscales, la volonté de distribuer le patrimoine pour éviter des disputes testamentaires futures ou aider économiquement les enfants par la vente du bien immobilier et la repartition du produit de la vente entre les enfants.

Les risques de la donation :

La donation comporte des risques qu’il faut considérer sérieusement pour se protéger contre les évènements imprévus.

Les parents donnant leur bien immobilier doivent impérativement assurer leurs droits.

Effectivement, de nombreuses personnes agées ayant deja donné leurs biens immobiliers à leurs enfants sont confrontés aux refus de ces derniers de les aider en cas de difficultés financières.

De plus, la donation peut aussi entrainer des désaccords et des conflits dans la famille.Les parents laissés pour compte financièrement ne sont alors que des spectateurs impuissants de ces conflits.

Révocation d’une donation :

La loi des donations permet à un donateur de revenir sur sa decision seulement dans le cas suivants : s’il y avait des conditions à la donation que le beneficiaire n’a pas respecté ou lorsque le beneficiaire de la donation se comporte de façon prejudiciable envers le donateur ou un autre membre de la famille ou encore lorsque le donateur est soudain confronté à des grandes difficultés financières.

La déclaration de donation d’un bien immobilier n’est pas suffisante pour le transfert définitif du bien, il faut aussi que le bénéficiaire inscrive officiellement ce bien immobilier à son nom au Fichier immobilier du cadastre (“Lishkath Rishoum HaMekarkein” ou le “Tabou”). Donc, tant que cette inscription légale n’a pas été effectuée, le donateur peut reprendre le bien immobilier.

Le paiement des impots sur héritage ou donation :

Théoriquement, le bénéficiare d’une donation n’a pas à verser d’impots sauf s’il s’agit d’un bien immobilier. Dans ce cas, celui qui recoit le bien doit payer aux impots le tiers de la taxe qu’il aurait payé dans un cas d’achat. Celui qui fait la donation de l’appartement est dispensé d’impot sur la donation.

Cependant, dans le cas d’un héritage, il n’y a pas d’impot à payer pour le beneficiaire du testament. La loi dispense d’impot l’héritier qui vend un appartement qu’il a recu en heritage, seulement s’il s’agit de l’unique appartement du légataire. C’est une raison qui influence les parents à leguer leur biens par testament si c’est leur seul bien immobilier.

Si les parents disposent de plusieurs biens immobiliers, il est préférable pour eux de faire la donation de leurs biens immobiliers aux enfants et de garder seulement un logement, qui sera légué par testament sans impot sur heritage. La vente de ce bien immobilier pourra se faire dans le futur par les heritiers sans payer d’impot supplémentaire.


retour sommaire


Donation ou héritage à une personne en dehors de la famille

La donation à une personne en dehors de la famille exige le paiement complet par le donateur et le beneficiare des impots équivalents au cas de la vente.

Par contre le transfert d’un bien par testament ne necessite aucun paiement d’impot même si l’heritier n’est pas membre de la famille.


Donation ou héritage contre credit immobilier de l’Etat :

La possession d’un bien immobilier (même d’une partie de celui-ci) exclut les droits au crédit immobilier octroyé par l’Etat pour les jeunes couples.

Donc un des aspects à prendre en compte lors du legs d’un bien immobilier par testament ou par donation est que la possession d’un bien immobilier va empêcher d’obtenir les droits pour le credit en question.

Cependant, le credit immobilier proposé par le ministère du logement n’est pas tellement plus favorable que les credits immobiliers disponibles sur le marché privé.


retour sommaire


Les conseils pour une donation sans risque

1. Lorsque les parents font une donation à leurs enfants, il doivent mettre des conditions a cette donation. Si ces conditions ne sont pas respectées, la donation est annulée. Une des condition importante peut stipuler que les parents donateurs peuvent faire usage de leur bien immobilier jusqu'à la fin de leur vie. Une autre condition essentielle est que le bien immobilier donné puisse en partie servir d’aide financiere si les parents rencontrent des difficultes économiques pour des raisons médicales ou autres.


2. La paiement de l’impot dans le cas de la donation du bien immobilier doit être effectué par le beneficiaire et non par le donnateur.


3. Si les parents disposent de plusieurs biens immobiliers, il leur est conseillé pour des raisons fiscales de faire la donation de tous leurs appartements sauf de celui dans lequel ils habitent.Celui ci pourra être léguer par testament.


4. Pour inscrire un bien au nom d’un membres mineur de la famille, il faut demander une autorisation juridique.


5. la donation d’un appartement à un jeune couple lui supprime le droit au credit immobilier de l’Etat.


6. Il est important d’avoir un accord financier dans un couple sur les biens issus de la donation des parents d’un des membres du couple.


Bien sûr, il est important de s'entourer de bons conseils, comme celui de votre avocat et/ou notaire.


retour sommaire


Les avantages exceptionnels de la donation

La transmission de son patrimoine et les avantages de la donation :

La donation est d'abord un acte de générosité. On donne aux membres de sa famille. On peut aussi donner à une oeuvre, une association ou une congrégation que l'on soutient.

Dans tous les cas, la donation est un acte sérieux car, sauf exception, elle est définitive.

Celui qui donne doit être parfaitement informé des conséquences de son geste.

La loi protège les intérêts de la famille et fixe des règles précises pour que la donation produise tous ses effets.

Donner peut aussi être un geste de bonne gestion du patrimoine familial.


Votre logement est peut-être devenu trop grand après le départ de vos enfants, et son entretien, une charge trop lourde.

Il est possible de le donner à un enfant, tout en continuant à l'habiter.

Une clause de l'acte de donation vous donnera le droit d'y habiter ou de le louer.

Sauf accord différent, les gros travaux et les taxes foncières seront à la charge de votre enfant.

Vous ne supporterez plus que l'entretien courant, certains travaux ne concernant pas le gros oeuvre et la taxe d'habitation.

La donation peut également être consentie en contrepartie d'une rente.

Elle constitue ainsi un complément de retraite précieux.


Donation-partage :

La donation simplifie l'avenir. L'immobilier ayant été transmis de votre vivant, il n'y aura plus de droits de succession à payer à votre décès.

Elle permet aussi d'éviter les difficultés d'un partage de succession.

D'un commun accord avec vos enfants, vous pouvez procéder au partage anticipé de vos biens (maison ou appartement) ou d'une partie seulement. On parle alors de donation-partage.


La donation permet également d'importantes économies d'impôts, notamment en cas de transmission d'entreprise, d'exploitation agricole ou d'immeuble.

C'est un bon moyen de transmettre un ou plusieurs biens dans de bonnes conditions :

en payant moins de frais et en choisissant le moment de leur paiement.

Afin d'encourager une transmission plus rapide des biens entre les générations, la loi fiscale prévoit une réduction sur les droits.

Enfin, de nouvelles mesures fiscales facilitent la transmission des entreprises.


retour sommaire


Votre donation entre époux

La loi sur les successions du 3 décembre 2001 améliore les droits du conjoint survivant et modernise plusieurs dispositions du droit successoral.

Les nouvelles règles s'appliquent d'une manière générale à tous les décès intervenus à compter du 1er juillet 2002.

C'est pourquoi si votre donation entre époux (donation au dernier vivant) est antérieure à cette date, il est conseillé de la soumettre à votre notaire pour vérifier qu'elle vous permettra de bénéficier des dispositions de cette loi.

Désormais, la loi distingue deux situations, en fonction de la présence d'enfants issus du couple ou d'une précédente union.


En présence d'enfants issus du couple :

la donation entre époux permet d'augmenter les droits en pleine propriété du conjoint survivant ou de panacher ses droits entre la pleine propriété et l'usufruit.


Dans le cas où le défunt avait des enfants d'une précédente union :

la loi réserve moins de droits au conjoint survivant, non bénéficiaire d'une donation entre époux. Celui-ci n'a pas de droits en usufruit, mais un droit en propriété, limité au quart de la succession.

La donation entre époux est donc particulièrement intéressante, car elle lui permettra, soit de recueillir des droits en propriété plus étendus, soit d'exercer un usufruit sur la totalité de la succession, soit encore de mélanger propriété-usufruit.


Dans tous les cas, l'étendue exacte des droits du conjoint survivant sur les biens du défunt ne sera fixée qu'au moment du décès.


Pourquoi?

Parce que la donation entre époux laisse le choix au survivant de choisir (d'opter) après le décès de son conjoint, au mieux de ses intérêts.

Ce choix dépendra notamment du nombre d'enfants, car la quotité disponible (ce que le survivant peut recevoir de son conjoint disparu) varie selon que le défunt a laissé un, deux ou trois enfants et plus.

Ainsi, avec ou sans enfants d'une précédente union, la donation entre époux permet d'augmenter les droits du conjoint survivant.


Il faut aussi rappeler son intérêt quand le défunt n'a pas (ou plus) d'enfant au moment de son décès, et qu'il laisse son père ou sa mère ou les deux :

Les droits du conjoint survivant peuvent alors être sensiblement augmentés par la donation, le plaçant ainsi dans une meilleure situation par rapport à ses beaux parents.


La loi a également amélioré la situation du conjoint survivant quand le défunt ne laisse ni descendant (enfant, petit-enfant) ni père, ni mère :

Le survivant recueille alors toute la succession, sauf si le défunt a fait un testament au profit d'une autre personne.

Cependant, même dans ce cas, le conjoint survivant est mieux protégé désormais, car la loi lui attribue une réserve héréditaire, pour la première fois dans l'histoire de notre droit successoral : il reçoit au moins le quart des biens du défunt, même s'il existe un testament en faveur d'une autre personne.

Précisons que le divorce et la séparation de corps mettent fin aux droits successoraux du conjoint survivant, même si la procédure n'était pas terminée au moment du décès.

Ainsi, le conjoint survivant passe après les enfants et les parents, mais avant les frères et soeurs.

Ses droits sont donc nettement améliorés, mais pas assez pour le protéger de tous soucis, sauf si une donation entre époux ou un testament est signé en sa faveur.


retour sommaire




Acheter un logement pendant un divorce

La procédure de divorce, même par consentement mutuel, prend toujours du temps.

Or, souvent, dès la séparation, sans attendre le prononcé du divorce, il faut refaire sa vie matérielle très vite et notamment se reloger.

La location ou l'hébergement par sa famille ou ses amis est une solution. Mais dans certains cas, un achat est envisagé.


Acheter un logement sans attendre le divorce dépend tout d'abord du régime matrimonial.

Si vous n'aviez pas fait de contrat de mariage, vous êtes mariés sous un régime de communauté (communauté de meubles et acquêts, si votre mariage a été célébré avant le 1er février 1966 ou communauté réduite aux acquêts après cette date).

Les difficultés apparaissent alors. Car la communauté dure tant que dure le mariage.


Jusqu'au jugement de divorce, tous les biens achetés par l'un ou l'autre des époux, même séparément, entrent en principe en communauté et appartiennent donc aux deux.

Ces difficultés sont les mêmes si les époux ont adopté un régime de communauté par contrat de mariage (communauté universelle par exemple).


Les solutions pour éviter les difficultés :

Pour éviter ces difficultés, peu de solutions existent.

La meilleure consiste à acheter avec une déclaration de remploi dans l'acte d'achat.

Cette technique suppose que l'argent utilisé pour l'achat ne dépende pas de la communauté.

Il peut s'agir d'une somme donnée ou léguée ou du prix de vente d'un bien propre.

La déclaration de remploi empêche alors l'entrée du bien en communauté.

En dehors de la déclaration de remploi, on peut éviter l'entrée en communauté du bien sous certaines conditions :

Au moment de l'achat, la procédure de divorce doit être engagée (requête initiale déposée au greffe ou assignation délivrée à l'autre conjoint).


Ensuite, il faut que les époux fixent la dissolution de la communauté à une date antérieure à l'achat.

Dans tous les cas, l'effet recherché, c'est-à-dire l'exclusion du bien de la communauté, ne se produira que si le divorce est prononcé.

Dans le cas contraire, la communauté ne sera pas dissoute et le bien acheté en fera partie.

Sa revente nécessitera la signature des deux époux.

Acheter au cours de la procédure de divorce constitue donc toujours un risque si vous êtes mariés sous un régime de communauté.

En revanche, les choses sont très simples si vous êtes mariés sous un régime de séparation de biens.

En effet, ce régime permet à chaque époux de procéder seul à toutes les opérations juridiques de son choix, sans le concours de son conjoint, pendant le mariage et lors de la séparation.

Des précautions sont tout de même à prendre. Il faut notamment vérifier que le contrat de mariage de séparation de biens ne contient pas une société d'acquêts.


retour sommaire