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LOUER ET ACHETER EN COUPLE : sommaire
Louer en couple : droits et obligations

1-Entrée dans les lieux

Couple marié :

Lors de la signature du contrat, la signature d'un seul des époux suffit.

En effet, quel que soit leur régime matrimonial, le bail d'un local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux conjoints, est réputé appartenir à l'un et à l'autre époux. Ils sont donc co-titulaires du bail et co-débiteurs du montant du loyer et des charges locatives.

Couple en concubinage :

Si le contrat est signé par un seul concubin, lui seul est titulaire du bail et donc responsable du paiement des loyers et des charges. Il est fréquent, dans ce cas, que le propriétaire réclame la signature des deux concubins et insère une clause de solidarité pour le paiement des loyers.

Les deux locataires sont débiteurs des loyers, même en cas de départ de l'un deux.

Couple pacsé :

Les partenaires liés par un Pacs sont solidaires et donc coresponsables à l'égard des tiers du paiement des dettes relatives au logement commun.

Cette coresponsabilité s'applique, même si le bail n'a été signé que par un seul des partenaires, dès lors que le logement loué est la résidence commune du couple.


2-Congé donné par le propriétaire

Si le signataire du bail reçoit son congé, et qu'il est marié, ce congé est inopposable à l'autre.

Quant au concubin ou partenaire pacsé non signataire, il n'a aucun droit sur le logement puisqu'il n'est pas locataire. Le congé adressé au locataire suffit donc pour obtenir la libération des lieux.


3-Décès ou abandon de domicile

En cas de décès du conjoint, du partenaire ou du concubin signataire, l'autre peut demander le transfert du bail à son profit.

En cas d'abandon de domicile par le locataire, le contrat de location continue de plein droit au profit du conjoint, du partenaire pacsé ou du concubin notoire.


4-Divorce

Le bail étant réputé appartenir aux deux époux, même signé par un seul, le bail peut être attribué à l'un des époux en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause (ex : résidence des enfants).


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L'achat immobilier en couple

Pour acheter un logement à deux, des questions vont rapidement se poser : quels sont les liens entre les deux personnes ? mariés, concubins ou pacsés ?

De cette réponse découlera, en effet, la détermination du "bon" montage financier et juridique qui correspondra le mieux à la situation.

Avons-nous en effet, tous en tête, les avantages et les inconvénients d'une indivision ou d'une SCI, par exemple ?

Prévoir sous quelle forme va s'opérer l'achat d'un logement est essentiel.

Cela engage les deux personnes concernées pour des sommes importantes et des années d'investissement et de remboursement.

Les notaires le rappellent souvent : en cas de séparation, ceux qui ont prévu dès le départ les situations heureuses ou malheureuses s'en sortent toujours mieux.


1- Acheter un bien immobilier à deux sans être marié

De plus en plus de couples non mariés, concubins ou partenaires pacsés, achètent une résidence principale ou secondaire en indivision.

Souvent mal informés, ils ne mesurent pas l'importance de cet acte. Pourtant, les modalités de l'achat entraînent de nombreuses conséquences tout au long de leur vie.


Quel est l'intérêt pour deux concubins d'acheter un bien immobilier en tontine ?

La tontine est le pacte par lequel deux ou plusieurs personnes acquièrent un bien en commun, en jouissent leur vie durant, mais dont la propriété revient intégralement au seul survivant.

Fiscalement, cette opération donne lieu à l'application des droits de mutation à titre onéreux sur la part transmise (5,09%) si la valeur totale du bien n'excède pas 76 000 euros au décès du premier concubin et si ce bien constitue la résidence principale des acquéreurs à cette même date. Si sa valeur excède 76 000 euros ou si le bien ne constitue pas la résidence principale du couple, le survivant est redevable des droits de mutation à titre gratuit, soit 60 % sur la part transmise, pour des concubins.


Les conséquences lors de la rupture

Aucune règle ne régit la séparation des couples non mariés :

si le bien immobilier est vendu, le prix est partagé en fonction des droits de chacun, tels qu'ils figurent dans le titre de propriété

si l'un des concubins ou partenaires rachète la part de l'autre, on parle alors de "licitation" faisant cesser l'indivision.

L'acquéreur doit pouvoir financer totalement l'achat afin que l'autre ne soit plus tenu solidairement du remboursement du prêt éventuel existant au jour de la séparation.


Si l'un des concubins ou partenaires invoque une créance à l'encontre de l'autre (financement de travaux par exemple), son montant sera égal à sa valeur d'origine.

En effet, sauf volonté contraire des parties, il n'y a pas lieu à revalorisation.


Les précautions à prendre lors de l'achat

Il s'agit de déterminer la part de chaque concubin ou partenaire pacsé quand ils achètent ensemble.

L'acte d'acquisition constate, entre eux, la répartition de la propriété du bien, exprimée en pourcentage.

Pour éviter d'éventuels conflits lors d'une séparation ou d'un décès, cette répartition doit correspondre au financement réel (par exemple : 50 %/50 % ; 30 %/70 %), en tenant compte de leurs apports personnels et de leur participation au remboursement du ou des prêts.

A défaut d'indication contraire dans l'acte d'acquisition, les concubins ou partenaires pacsés sont propriétaires du bien par parts égales.

Si cela n'est pas le cas, il est donc important de préciser leurs quotes-parts dans l'acte d'achat.

En effet, l'administration fiscale pourrait requalifier l'opération en donation déguisée. Elle demanderait alors, au concubin ou partenaire gratifié, le paiement des droits de mutation à titre gratuit, au tarif en vigueur entre les membres du couple, ainsi que des intérêts et des pénalités de retard.

Enfin, l'avantage accordé à celui qui n'a pas financé totalement sa quote-part devra être qualifié entre les concubins ou pacsés : s'agit-il d'un prêt, d'une donation ou de l'exécution d'une obligation alimentaire naturelle (c'est-à-dire exécutée volontairement par un des concubins ou partenaires pacsés en considération des besoins de l'autre) ?


Les conséquences lors du décès

Le survivant d'un couple non marié n'a aucun droit légal dans la succession du défunt, il n'est pas son héritier. Il n'a donc pas le droit d'occuper le bien postérieurement au décès, sauf si les héritiers du concubin, ou du partenaire pacsé, décédé, l'y autorisent.


Pour éviter que le survivant ne soit contraint de quitter le bien ou de le vendre, le notaire peut proposer plusieurs solutions:

    - La faculté d'acquisition de l'article 1873-13 du Code civil : elle permet aux indivisaires de décider qu'au décès de l'un d'eux, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt. Cette décision doit être prise dans le délai d'un mois à compter de la mise en demeure adressée au concubin ou partenaire pacsé par les héritiers

    - Le testament : en cas de décès de l'un des concubins ou partenaires pacsés, le survivant reste propriétaire de sa quote-part. Il n'a de droit sur la part du défunt que si ce dernier avait pris des dispositions testamentaires en sa faveur (legs d'un usufruit, d'un droit d'usage et d'habitation, ou de la pleine propriété).

    - Mais outre que le concubin est taxé à 60 % après abattement de 1500 euros sur ce qu'il recueille, son legs ne doit pas porter atteinte à la réserve d'éventuels héritiers réservataires (enfant, père et mère...).

    - Les règles sont identiques pour les partenaires pacsés sauf en ce qui concerne l'imposition (abattement de 57 000 euros et droits s'élevant à 40 % jusqu'à 15 000 euros et 50 % au-delà). Chaque concubin ou partenaire doit rédiger son propre testament et peut le confier à son notaire


Le pacte de préférence :

il peut être stipulé au profit d'un indivisaire. L'intérêt est d'accorder au partenaire ou concubin survivant, un droit prioritaire en cas de cession par l'autre, de sa quote-part du bien.

Contrairement à la faculté d'acquisition précédemment décrite, le pacte de préférence est purement conventionnel.

Il est important de rédiger les clauses avec précaution. Prendre contact avecle notaire à cet effet.





2- Acheter un bien immobilier pour un couple marié

Les règles dépendent du régime matrimonial.


Mariés sous un régime de communauté :

Que ce soit un régime de communauté précis ou le régime légal, c'est-à-dire celui sous lequel est placé tout couple marié qui n'a pas passé de contrat de mariage devant notaire avant la cérémonie, les biens immobiliers acquis durant le mariage par chacun des époux ou ensemble sont des biens communs.

Il existe cependant des exceptions, notamment dans le régime légal, puisque certains biens peuvent être des biens propres appartenant à l'un ou à l'autre, s'ils ont été achetés avec des sommes qui appartenaient en propre à un des époux.

Il est nécessaire d'accomplir certaines formalités pour éviter que le bien ne tombe en communauté (formalité d'emploi ou de remploi).

A défaut, lors de la liquidation du régime matrimonial, la communauté devra restituer au patrimoine propre les valeurs ou les sommes dont elle a profité.

En cas de décès ou de divorce, la liste des biens des époux est dressée et les biens acquis en commun seront évalués et partagés par moitié entre eux ou entre le conjoint survivant et la succession du défunt.


Mariés sous un régime de séparation de biens :

Le couple a adopté un régime de séparation des biens, devant notaire.

Tous les biens sont alors divisés en deux masses de biens propres revenant à chacun des époux.

Les biens immobiliers acquis par les époux séparément restent donc leurs biens propres, et relèvent du patrimoine de chacun d'eux.

Ils peuvent également acheter des biens ensemble. Dans ce cas, ils seront en indivision entre eux, à proportion de leurs apports pécuniaires respectifs.

En cas de décès ou de divorce, la liquidation du régime matrimonial n'intervient donc pas pour faire les comptes des biens acquis en indivision.


3- Acheter en indivision

Les biens achetés ensemble par des concubins, des partenaires pacsés, ou par des époux placés sous un régime de séparation des biens, peuvent être soumis au régime de l'indivision.


Les règles légales de l'indivision :

Les actes usuels d'administration et de conservation des biens doivent être pris en commun. Aucun des deux ne peut seul vendre des meubles, donner ou prêter ou louer des biens indivis, ni entreprendre des travaux ou souscrire une assurance pour ces biens sans l'accord de l'autre.

Mais un seul peut être gérant de l'indivision avec l'accord de l'autre par le biais d'un contrat passé entre eux appelé, “mandat général “ pour les actes d'administration et “mandat spécial” pour les ventes ou les donations spécifiques.

En cas d'urgence, cependant, l'un des deux pourra agir seul. En cas de litige à propos d'un ou de plusieurs biens, il sera toujours possible de le régler en saisissant le Tribunal de grande instance qui pourra autoriser la vente d'un bien ou des mesures urgentes.

L'indivision prend fin avec le partage qui peut survenir par accord amiable entre les partenaires, concubins ou par voie judiciaire en cas de désaccord.


La convention d'indivision :

Pour faciliter les choses, les partenaires ou concubins peuvent passer entre eux une convention qui réglera la gestion de leurs biens.

Cette convention doit être passée par écrit et précisée tous les biens visés et les quote-part respectives détenues par les membres de l'indivision.

Elle peut être conclue pour une durée déterminée ou non.

Si elle est à durée indéterminée, il est possible d'y mettre fin à tout moment.

Cette convention pourra notamment désigner l'un des deux partenaires pour gérer au quotidien l'indivision.

Si l'indivision comporte beaucoup de biens, il pourra être prévu à cette occasion une rémunération pour l'indivisaire gérant.


En théorie, il est possible de vendre, donner ou léguer sa part d'indivision, mais en raison des différents obstacles rencontrés (ex : droit de préemption de l'autre en cas de vente), mieux vaut mettre fin à cette indivision par le biais d'un partage, amiable ou judiciaire.


4- SCI : investir en couple ou en famille

Créer une société peut parfois être la meilleure réponse aux conséquences désavantageuses d'un décès ou d'une séparation.

La société civile immobilière :

C'est une forme de société parfois choisie par des époux, des concubins ou des partenaires de Pacs, dans le seul but d'acquérir un immeuble en commun. Chacun reçoit ainsi des parts sociales à hauteur de son investissement. L'avantage indéniable, c'est qu'en cas de décès ou de séparation, la vente du logement pourra être évitée. Ou au moins réalisée à de meilleures conditions. On prévient ainsi un contentieux long et déchirant, tout en préservant les droits de chacun.

Des clauses d'agrément, parfaitement valables, sont souvent insérées dans les statuts de la société. Elles prévoient en particulier qu'en cas de décès ou de séparation, celui qui reste sera tenu d'agréer tout nouvel associé de la société. Et à défaut, s'engager à acquérir lui-même les parts du sortant.

Attention ! La constitution d'une SCI n'est pas gratuite : il faut compter avec les frais de constitution et d'enregistrement de la société. Et ne pas oublier non plus toutes les obligations de la vie en société : assemblées générales, registres obligatoires... qui prennent du temps.


La société de fait :

Pour créer une société, il faut accomplir un certain nombre de formalités obligatoires.

Il arrive toutefois qu'un juge reconnaisse, dans les relations entre époux ou concubins, tous les ingrédients d'une société. Sans pour autant que celle-ci ait été constituée en bonne et due forme.

En cas de divorce ou de séparation, il faut alors dissoudre cette société, comme si elle avait réellement existé.

Par exemple : Si une épouse a participé à plein temps à l'activité professionnelle de son époux et contribué sans rémunération à fortement développer sa clientèle, une société de fait pourra être constatée puis dissoute.

La moitié reviendra ainsi à l'épouse qui pourra récupérer le fruit de son labeur.


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