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L'ACQUISITION IMMOBILIERE : sommaire
Les 10 étapes clés d’une acquisition immobilière

1- La signature du compromis de vente

C’est l’acte par lequel le vendeur s'engage à vendre un bien immobilier ou à l'acheter, et qui précise les conditions de la vente du bien (notamment prix et délais).

Le compromis est généralement assorti du versement d'un acompte représentant 10% du prix de vente du bien.


2- La recherche de crédit immobilier

Les propositions commerciales sont des annonces des taux de crédit faites par des établissements bancaires.

Il est recommandé d’en obtenir plusieurs, afin de pouvoir les comparer en toute liberté.

Prendre des rendez-vous avec plusieurs banques ou utiliser les services d’un courtier, qui interrogera les banques et négociera les conditions d’emprunt en fonction du profil.


3- Le montage du dossier

Une foisle type de crédit immobilier choisi, il faut “monter” votre dossier, et fournir à la banque, les éléments indispensables relatifs au projet immobilier (revenus, capacité d’épargne, stabilité professionnelle…).


4- L'accord de principe de la banque

La banque s’accorde un délai plus ou moins long pour l’acceptation du crédit.

Cet accord de principe est indispensable pour poursuivre le projet.

Il est possible d’obtenir plusieurs accords de la part des banques pour ne finalement choisir que la proposition qui semble êtrre la plus appropriée et la plus intéressante.


5- L’ouverture d’un compte auprès de la banque sélectionnée

Fréquemment, la banque qui accepte l'emprunt demande l'ouverture d'un compte personnel avec transfert d'une partie des revenus, dans une de ses agences, avant toute offre de prêt définitive.

Les banques sont prêtes à proposer des crédits plus avantageux (taux plus bas par exemple) si, en contrepartie, elle ouvre un compte à un nouveau client.


6- L’offre de prêt officielle

Il s’agit d’un document que doit obligatoirement vous adresser la banque et qui précise toutes les caractéristiques du crédit.

La rédaction de l'offre de prêt est strictement réglementée.

De nombreux éléments doivent y figurer : la nature du prêt, son montant, la durée d'emprunt, le coût total du crédit ainsi que la nature et le coût des frais annexes (garanties, assurances…).


7- Le délai de réflexion

Il s’agit du délai minimum – 10 jours - pour accepter ou refuser une offre de crédit après réception de celle-ci. Ce délai est obligatoire et ne peut être réduit.


8- L'acceptation de l'offre de prêt

Au terme des 10 jours de réflexion légale, l’offre de crédit peut être renvoyée, signée, à la banque, avant la date d’expiration de validité de l’offre, fixée par la banque.

Lorsque les offres de prêts sont retournées à la banque, l'engagement de souscrire un emprunt auprès de la banque choisie, est définitif. Il n'y a plus de moyen de choisir une autre banque pour souscrire l'emprunt nécessaire.

De même, la Banque ne peut plus revenir sur l’acceptation du crédit immobilier ni sur les conditions consenties.


9- L'acte de vente

C’est l'acte officiel constaté et enregistré par un notaire par lequel l'acheteur devient définitivement propriétaire d'un bien. Il confirme le compromis de vente et doit être authentique (rédigé par un notaire et signé en sa présence).

Le notaire remet au nouveau propriétaire un titre de propriété quelques jours après l’acte authentique (ou acte de vente).


10- Le remboursement du prêt

Un mois après la signature de l’acte de vente, la 1ère mensualité du remboursement débute.

Celle-ci est constituée en partie de remboursement de capital et en partie d'intérêts et de frais financiers.


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Quelques conseils avant l'aquisition d'un bien

Quels renseignements pour quels biens ?

Les points à vérifier sont différents suivant que vous désirez acquérir : une maison ou un appartement pour y vivre ou pour un investissement.

Mais avant de prendre des renseignements techniques ou administratifs, nous vous conseillons de visiter votre futur bien à des heures différentes.

Ainsi, vous verrez in situ s'il est bien exposé, si des nuisances (sonores en particulier) sont à redouter, etc.

S'il s'agit d'un logement ancien, nous vous conseillons aussi de vérifier l'état du bien (toiture, murs, chauffage, sanitaires, installation électrique, etc.)

N'hésitez surtout pas à demander l'aide d'un professionnel.

Il vous accompagnera lors de la visite du bien, estimera pour vous son état réel et évaluera le montant des éventuels travaux.

Lorsque votre décision sera prise, il vous faudra recueillir un certain nombre d'informations.

Elles varient suivant que votre choix se sera porté sur une maison ou un appartement.


Notre conseil :

Allez dans un centre d'information agréé par l'A.N.I.L. (Agence Nationale d'Information sur le Logement).

On vous fournira gratuitement et de façon indépendante tous les renseignements concernant les problèmes posés par l'achat d'un bien (juridiques, fiscaux ou financiers).


Pour une maison :

Vérifier que l'achat comprend "toutes dépendances, tous les fonds de terrain en dépendant, sans aucune exception ni réserve", si le terrain est mal délimité, faire établir un plan par un géomètre, consulter le plan cadastral, vérifier qu'il n'existe pas de servitudes sur le terrain (droit de passage, servitude de vue), faire préciser si les murs sont mitoyens ou privés.

Demander éventuellement à voir le procès verbal de réception (pour s'assurer que les travaux ont bien été réalisés), et contacter l'assureur pour savoir si des dommages ont été signalés.

Enfin, renseignez-vous auprès de la Mairie à propos de l'évolution prévisible du quartier (demandez une note de renseignement d'urbanisme).


Pour un appartement en copropriété :

Le vendeur est tenu à une obligation d'information à l'égard de l'acheteur.

Consulter le règlement de copropriété (chez le syndic ) pour vérifier que les biens vendus correspondent au lot mentionné dans ce règlement, s'informer sur le montant des charges, demander au syndic s'il n'y a pas de gros travaux prévus (ravalement, rénovation, etc.), vérifier l'absence de servitude d'urbanisme (demander un certificat d'urbanisme), vérifier s'il n'existe pas un droit de préemption de la commune (c'est le cas si l'immeuble se trouve dans une Z.A.C., une Z.A.D. ou une Z.I.D.).

N'hésitez pas non plus à vous procurer le procès-verbal des dernières assemblées générales.

Enfin, renseignez-vous auprès de la Mairie à propos de l'évolution prévisible du quartier et consultez le PLU (plan local d'urbanisme, l'ancienne appellation étant POS).

De plus le notaire doit vérifier la situation hypothécaire du bien vendu. En effet le vendeur peut avoir souscrit des emprunts pour acheter sa maison.


Pour un bien d'investissement :

C'est lorsque vous désirez investir dans l'achat d'un bien immobilier. Il existe 2 types de biens d'investissement : Un bien d'investissement occupé et un bien d'investissement libre


Le bien d'investissement occupé :

Vous achetez un bien immobilier sur lequel une personne détient un droit de jouissance.

Par exemple : vous achetez un appartement dans lequel vit un couple qui le loue.

La même situation est transposable avec une location de bureau loué à une société.

Ceci peut s'appliquer à des bureaux, des studios, des boutiques…


Le bien d'investissement libre :

Vous achetez un bien immobilier non occupé.

Pour savoir si cet achat est intéressant, plusieurs points sont à étudier :

- le calcul des charges

- le calcul des travaux

- le calcul de l'entretien du bâtiment

Ayant acquis un bien immobilier occupé ou destiné à la location, il est conseillé de procéder ou faire procéder à quelques vérifications. Ces vérifications sont relatives à la garantie que peut offrir le locataire.


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